국내 물류센터 등 물류 자산은 조정세에 들어갔다는 평가다.

종합 부동산 서비스 기업 CBRE 코리아는 최근 발표한 ‘2025년 2분기 국내 상업용 부동산 시장 보고서’에서 금번 분기 투자 규모가 전년 동기 대비 약 53% 증가한 7조 1,143억 원에 달했다고 밝혔다. 이는 1분기에 이어 2분기 연속 7조 원대를 넘어선 수치로, 상반기 누적 투자금액은 약 15조 원에 이르며 작년 연간 투자 규모의 70%를 초과 달성한 것으로 나타났다.

특히 2분기 물류 자산 거래 규모는 2,967억 원으로, 전 분기 대비 84% 감소하며 일시적인 조정을 보였다. 이는 1분기에 선매입 및 부실자산 중심 거래가 집중되며 나타난 기저효과이며, 하반기에는 외국계 투자자 주도의 거래 규모 반등이 예상된다. 공급 측면에서는 수도권 A급 물류센터 신규 공급이 168,614㎡에 그치며 2019년 이후 분기 최저치를 기록했고, 상반기 기준 공실률은 20.4%로 전년 말 대비 2.5%p 하락했다. 상온 물류센터는 무신사, 롯데글로벌로지스 등의 임차활동이 이어졌고, 저온 물류센터는 이천·양주 등지에서 수요가 일부 회복되며 점진적인 안정세를 보였다.

올해 들어 본격적인 공급 감소 흐름이 관찰되는 가운데, 2분기 수도권 A급 물류 시장의 신규 공급량은 2019년 이후 최저치인 168,614㎡를 기록했다. 평택 청북읍 후사리 물류센터(71,870㎡), 케이로지스 고양(53,352㎡), 그리고 여주 삼군리 물류센터(43,392㎡)를 포함한 총 3개의 복합 물류 자산이 시장에 추가됐으며, 선임차 사례는 관찰되지 않았다. 이로써 2025년 상반기 전체 신규 공급 물량은 390,159㎡로, 이는 작년 전체 공급의 약 10%를 상회하는 수준이다.

수도권 A급 물류 시장의 상반기 순흡수면적은 2024년 연간 순흡수면적의 30% 수준인 약 68만㎡를 기록했으며, 수도권 A급 물류 시장의 공실률은 작년 말 대비 2.5%p 감소한 약 20.4%로 확인됐다.

상온과 저온 공실률은 각각 14.1%, 38.1%로 확인됐으며, 임대차 활동은 전년 대비 다소 둔화되는 양상을 보인 가운데 금번 분기에는 안성, 오산 등 남부 권역의 상온 센터를 중심으로 신규 임대차 활동이 관찰됐다.

대표적인 상온 물류센터 임대차 사례를 살펴보면, 무신사는 메이플트리 안성 일죽2 물류센터 전체를 신규 거점으로 활용하기 위해 임대차 계약을 체결했으며, 롯데글로벌로지스는 로지스코 안성에, 일본통운은 안성 성은지구 물류센터에 각각 신규 거점을 확보했다. 

한편, 김포 등 서부권역에서는 뷰티와 패션 관련 산업군의 수요가 확인되면서, 작년 4분기 공급된 케이원 김포로지스에 화장품 제조 유통 기업 티르티르와 패션 특화 전문 풀필먼트 기업 그루핑이 임차한 것으로 알려졌다.

저온 물류센터의 수요는 상온 대비 여전히 제한적인 한편, 이천 지역을 중심으로 동원로엑스, 찬솔로지스 등이 금번 분기 신규 임차인을 확보했으며, 금년 1분기 공급된 양주 상수리 물류센터에는 서울우유가 임대차 계약을 체결한 것으로 파악됐다. 

국토교통부의 2025년 상반기 물류창고업 등록 현황에 따르면, 전체 등록 업체 중 약 23%에 해당하는 46개 사업자가 식품 및 축산물위생법에 따라 저온 창고를 확보한 것으로 추정됐다. 순흡수면적 또한 상온 대비 규모는 작지만 양(+)의 흐름을 보였으며, 신선식품의 배송 신선도 품질이 더욱 중요하게 고려됨에 따라,이는 향후 물류센터 공급 감소 및 저온 시설의 상온 컨버전 사례와 맞물려 저온 공실률은 제한적으로나마 감소할 것으로 예상된다.

신규 공급은 현저히 줄어드는 가운데,하반기에는 이커머스를 중심으로 한 점진적인 확장 수요가 더욱 명확해질 것으로 예상한다. 

한편, 경기도가 물류창고 표준 허가 가이드라인을 수립하고 지자체 적용을 권고하면서, 건축물의 높이와 길이 제한이 명확해짐에 따라 신규 물류센터 개발 규모에 다소 제약이 따를 것으로 보인다. 이러한 상황에서 바닥면적이 넓은 대형 상온 물류센터를 선점하려는 움직임이 집중되고 있으며, 동시에 물류 효율성 증대를 도모하기 위해 흩어진 센터를 통합하려는 움직임도 관찰된다